如何代理皇冠信用 _香港住宅史上最大亏损纪录诞生！9年前天价买入，如今巨亏13亿港元

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香港山顶歌赋山道15号 图源|香港文汇报

每日经济新闻消息，8月19日，香港住宅市场最大亏损出现了如何代理皇冠信用 。

深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的山顶歌赋山道15号大宅，在经历两年招标后以7.9亿港元成交如何代理皇冠信用 。

而该房源2016年买入价为21亿港元，如今贬值13.1亿港元，跌幅达62.4%，呎价约4.37万港元（1平方呎约合0.0929平方米）如何代理皇冠信用 。

《每日经济新闻》记者注意到，该房源2023年因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘，历经多次截标延期才找到买家如何代理皇冠信用 。房源实用面积为1.8万平方呎，配套近1万平方呎花园和2788平方呎停车位，楼面呎价一度高达22.74万港元。

注：银主盘为香港楼市术语，指由于原业主未能按时偿还银行或其他金融机构的贷款，导致物业被债权人（通常是银行）通过法律程序收回并接管，随后由债权人负责出售以清偿债务的房产如何代理皇冠信用 。

“香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%～40%，银主盘额外会再折让15%～20%如何代理皇冠信用 。这次山顶歌赋山道个案跌幅超过60%，属于‘银行急售+特殊个盘’双重叠加。”8月21日下午，汇生国际资本总裁黄立冲向每经记者分析称。

9年前21亿港元天价买入

2016年6月，香港楼市正值炽热期，陈红天方面以21亿港元天价从庄士国际购入山顶歌赋山道15号物业，楼面呎价22.74万港元，一举创下全港呎价新高，更一度成为全球豪宅呎价标杆如何代理皇冠信用 。

这座位于香港传统豪宅区的物业，不仅地理位置优越，规格也堪称顶级：实用面积1.8万平方呎，包含3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，当时计划作为自住用途进行高端改建如何代理皇冠信用 。

然而9年后，这场轰动一时的豪宅交易以令人唏嘘的方式落幕如何代理皇冠信用 。

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据祥祺集团2023年5月声明，公司面临“阶段性现金流问题”，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务办理遇到障碍如何代理皇冠信用 。

每经记者注意到，从2023年8月首次公布销售安排开始，这栋豪宅的出售之路便异常艰难如何代理皇冠信用 。

历经近两年反复延期后，接管人于2025年1月将意向价下调到7亿港元～8亿港元区间，最终在8月19日以7.9亿港元成交如何代理皇冠信用 。

值得注意的是，该物业于2019年已取得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态如何代理皇冠信用 。

这笔13.1亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价，在香港住宅市场前所未有如何代理皇冠信用 。

在黄立冲看来，在当下市场环境，豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”如何代理皇冠信用 。“过去单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里。即便香港在2024年全面‘撤辣’，成交价仍徘徊底部，超级豪宅的溢价故事难再复制。”黄立冲说。

注：撤辣是港澳楼市政策术语，指政府撤销为抑制楼市过热而实施的强效调控措施如何代理皇冠信用 。

个人资产大幅缩水

公开资料显示，陈红天自2015年起在香港大手笔扫入物业，涉及金额约69.87亿港元，除歌赋山道15号外，还有红磡祥祺中心A座及B座商厦，以及港岛东半山豪宅傲璇如何代理皇冠信用 。

其中最具代表性的当属红磡祥祺中心如何代理皇冠信用 。

2016年7月，陈红天以45亿港元向会德丰地产购入红磡One HarbourGate东座全幢，将其命名为祥祺中心，作为集团香港总部如何代理皇冠信用 。

这栋15层高的临海甲级写字楼总面积约27.9万平方呎，拥有155个车位，2024年12月被香港都会大学以26.5亿港元购入，较购入价账面贬值18.5亿港元，跌幅达41.1%如何代理皇冠信用 。

住宅方面，除歌赋山道15号外，陈红天持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位也在2023年9月以约4.2亿港元售出，较当年6.8亿港元的公开招标价下降约38%如何代理皇冠信用 。

与此同时，今年7月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室亦被银主以6455万港元出售，该单位为四房设计，实用面积2348平方呎如何代理皇冠信用 。

每经记者梳理发现，陈红天的资产扩张期主要集中在2015～2017年如何代理皇冠信用 。这三年内，陈红天在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资。但2018年后，由于房地产市场调整等因素，其资产价值开始持续缩水。

这位曾以335亿元身家排在《2022胡润全球房地产企业家榜》第41位的富豪，其商业版图收缩令人唏嘘如何代理皇冠信用 。

与此同时，作为华南城的主要投资者之一，陈红天还“见证”了这家负债609亿港元的企业在今年8月被香港法院颁布清盘令如何代理皇冠信用 。

黄立冲认为，此类案例对杠杆模式的警示尤为明显如何代理皇冠信用 。

“2015年～2017年以银行贷款扩张（方式）、创纪录价收购豪宅，在利率和资产估值双杀下，极易触发‘违约—接管—折价’的连锁反应如何代理皇冠信用 。对其他企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲，是穿越周期的关键。”黄立冲补充道。

原标题：香港住宅史上最大亏损纪录诞生！9年前天价买入如何代理皇冠信用 ，如今巨亏13亿港元，原业主系深圳神秘富豪陈红天

编辑：王乙竹 责编：王光建 审核：张松涛